居住支援法人完全ガイド｜高齢者・保証人がいない方の賃貸住宅探しと入居後の支援【2026年版】

「高齢という理由で、賃貸住宅の入居審査に通らない」

「身寄りがなく、保証人や緊急連絡先を頼める人がいない」

「病院から退院を求められているけれど、帰る家がない」

「障害や収入の事情があり、不動産会社で部屋探しが進まない」

住む場所は、生活の基盤です。

ところが、高齢、障害、収入、家族関係などの事情によって、希望する賃貸住宅を見つけることが難しい場合があります。

そのような方の住まい探しを支える仕組みの一つが「居住支援法人」です。

一般社団法人 東京都社会福祉支援センターは、東京都指定の居住支援法人として、住まいに困っている方の相談に対応しています。

この記事では、居住支援法人の役割、対象となる方、支援内容、費用、入居までの流れ、保証人がいない場合の対応、東京都での相談方法まで詳しく解説します。

第1章｜居住支援法人とは？何をしてくれるところ？

居住支援法人とは、高齢者や障害のある方、低額所得者など、住まいの確保に配慮が必要な方の民間賃貸住宅への円滑な入居を支援するため、都道府県が指定する法人です。

正式には「住宅確保要配慮者居住支援法人」といいます。

居住支援法人は、賃貸住宅に関する情報提供や相談、入居に向けた支援、見守りなどの生活支援を行います。

ただし、具体的な支援内容は法人によって異なり、必ず住宅が見つかる、必ず入居審査に通るという制度ではありません。

国土交通省では、住宅セーフティネット法に基づく仕組みとして居住支援法人を案内しています。

居住支援法人は不動産会社と何が違う？

不動産会社は、主に物件の紹介、賃貸借契約の仲介、入居手続きなどを行います。

一方、居住支援法人は、住まいの確保が難しい理由を整理し、必要に応じて不動産会社、行政、福祉機関などと連携する役割を担います。

例えば、物件を探すだけでなく、次のような問題を整理します。

・保証会社の審査に通らない
・緊急連絡先を頼める人がいない
・家賃の支払いに不安がある
・一人暮らしを続けるための見守りが必要
・退院後に住む場所がない

住宅と福祉の両面から考えることが、居住支援の特徴です。

第2章｜居住支援法人に相談できる人は？

居住支援法人は、住宅確保要配慮者と呼ばれる方々の住まいの確保を支援します。

代表的な対象者には、次のような方が含まれます。

2-1. 高齢者

「年齢を理由に入居を断られた」

「年金収入だけで部屋を借りたい」

「一人暮らしなので、大家さんに心配されている」

このような場合、居住支援法人への相談が選択肢になります。

ただし、高齢であることだけで入居できないと決まるわけではありません。

家賃、収入、健康状態、緊急時の連絡方法など、実際に問題となっている条件を整理することが大切です。

2-2. 身寄りがない方・頼れる親族がいない方

家族がいない方や、親族に頼れない方も相談対象となり得ます。

緊急連絡先や保証人の問題について、利用できるサービスや物件の条件を確認します。

ただし、居住支援法人に相談しただけで、法人が自動的に保証人になるわけではありません。

2-3. 障害のある方

身体障害、知的障害、精神障害などがある方で、住まい探しに困っている場合も相談できます。

障害の有無だけでなく、必要な生活支援、通院先、福祉サービス、家賃の支払い方法などを整理することが重要です。

2-4. 低額所得者・生活保護を受けている方

収入が少ない方や生活保護を受給している方も、住宅確保要配慮者に含まれます。

生活保護の場合は、住宅扶助の基準や福祉事務所との調整などが必要になることがあります。

家賃の上限や初期費用の取扱いは、世帯状況や自治体によって異なります。

2-5. ひとり親世帯・子育て世帯など

子育て世帯や、住まいの確保に特別な配慮が必要な方も対象となる場合があります。

ただし、個々の居住支援法人が対応する対象者や地域には違いがあります。

相談前に、その法人が自分の状況に対応しているか確認しましょう。

第3章｜居住支援法人ができること

3-1. 賃貸住宅探しの相談

希望する地域、家賃、間取り、生活状況などを整理し、住まい探しの方法を検討します。

不動産会社との連携や、利用できる住宅制度の案内などが考えられます。

3-2. 入居審査に関する課題の整理

賃貸住宅を借りる際には、貸主や保証会社による審査が行われる場合があります。

居住支援法人は、審査で何が課題になっているのかを整理し、利用可能な選択肢を検討する支援を行います。

ただし、審査の結果を保証したり、保証会社の判断を変更させたりすることはできません。

3-3. 保証人・緊急連絡先に関する相談

身元保証人や連帯保証人、緊急連絡先を頼める人がいない場合、必要な役割を分けて考えます。

「保証人」と一言でいっても、家賃債務の保証と緊急連絡先では役割が異なります。

何を求められているのか確認することが重要です。

3-4. 入居後の見守り・生活支援

居住支援法人の中には、入居後の見守りや安否確認、生活上の相談などに対応する法人があります。

ただし、すべての居住支援法人が同じ見守りサービスを提供しているわけではありません。

利用できるサービス、頻度、費用などは個別に確認してください。

3-5. 行政・福祉機関との連携

住まいの問題には、介護、障害福祉、生活保護、医療、成年後見などが関係する場合があります。

必要に応じて、自治体、福祉事務所、地域包括支援センター、ケアマネジャー、病院MSWなどとの連携を検討します。

3-6. 退院後の住まいに関する相談

退院が決まっていても、自宅に戻れない場合があります。

例えば、住まいを失っている、階段の昇降が難しい、家族の支援が得られないなどの事情です。

このような場合、医療・介護・住宅の関係者が情報を共有し、退院後の生活に必要な支援を整理することが大切です。

第4章｜2025年10月から何が変わった？改正住宅セーフティネット法

2025年10月1日に、改正住宅セーフティネット法が施行されました。

この改正では、住宅の確保に配慮が必要な方が賃貸住宅に入居し、安心して生活を続けられるようにするための仕組みが整備されています。

4-1. 居住サポート住宅とは？

居住サポート住宅は、居住支援法人などが大家さんと連携し、入居者の安否確認、見守り、必要な福祉サービスへのつなぎなどを行う住宅です。

所定の基準を満たし、認定を受けた住宅が対象となります。

居住支援法人が関わるすべての賃貸住宅が、居住サポート住宅になるわけではありません。

4-2. 認定家賃債務保証業者の仕組み

家賃債務保証とは、入居者が家賃を支払えなくなった場合などに、契約に基づいて保証会社が対応する仕組みです。

改正法では、住宅確保要配慮者が利用しやすい家賃債務保証業者を国が認定する制度が創設されました。

ただし、認定された保証会社であっても、誰でも必ず審査に通るわけではありません。

4-3. 亡くなった後の残置物処理

単身高齢者などが賃貸住宅で亡くなった場合、室内に残された家具や家財の処理が課題になることがあります。

改正法では、一定の条件のもとで、居住支援法人が入居者からの委託に基づく残置物処理等を行う仕組みが整備されました。

ただし、事前の委託や法令上の手続きが必要であり、居住支援法人が自由に家財を処分できるわけではありません。

また、すべての居住支援法人が残置物処理業務に対応しているわけではありません。

第5章｜保証人がいなくても賃貸住宅は借りられる？

保証人がいないからといって、賃貸住宅を借りられないと決まるわけではありません。

家賃債務保証会社を利用できる物件や、緊急連絡先について別の対応を検討できる物件もあります。

ただし、物件や貸主、保証会社によって条件は異なります。

保証人と緊急連絡先は違う

項目	主な役割
連帯保証人	契約内容に応じて家賃等の債務を保証する
家賃債務保証会社	保証契約に基づいて家賃等の債務を保証する
緊急連絡先	緊急時などに連絡を受ける
身元保証・身元引受サービス	契約で定められた範囲の支援を行う
居住支援法人	住まい探しや入居に関する課題の整理・支援を行う

これらは同じ役割ではありません。

保証会社の審査に通らない場合

まず、家賃、収入、保証会社の条件、必要書類などを整理します。

次に、利用できる保証会社や物件の選択肢、行政・福祉サービスの利用可能性を確認します。

審査に落ちた理由が必ず開示されるとは限りません。

そのため、原因を決めつけず、現実的に利用できる方法を探すことが大切です。

第6章｜居住支援法人への相談は無料？費用はいくら？

居住支援法人のサービスは、すべて無料とは限りません。

相談自体が無料の場合もありますが、具体的な支援内容によって費用が発生することがあります。

例えば、賃貸借契約に伴う初期費用、家賃債務保証料、見守りサービス、身元保証サービスなどは、それぞれ費用の確認が必要です。

相談前に確認したい費用

・初回相談の費用
・物件探しに関する支援費用
・賃貸借契約の初期費用
・家賃債務保証料
・緊急連絡先サービスの費用
・見守り・安否確認の費用
・身元保証や死後事務の費用

東京都社会福祉支援センターの居住支援サービスについて、個別の費用や適用条件は相談時に確認してください。

第7章｜ケース別・居住支援法人に相談したい場面

ケース1：年金だけで暮らす高齢者

年金収入のみで賃貸住宅を探している場合、家賃が生活費に対して無理のない水準か確認することが重要です。

希望地域や家賃条件を整理し、利用できる住宅や支援制度を検討します。

ケース2：身寄りがなく、緊急連絡先がいない

物件が見つかっても、緊急連絡先を求められて契約が進まないことがあります。

その場合、貸主が必要としている連絡体制を確認し、対応可能なサービスの有無を検討します。

ケース3：病院から退院するが、帰る家がない

退院後の住まいが決まっていない場合、病院MSWや退院支援担当者、行政、福祉機関との調整が重要です。

退院日、身体状況、介護の必要性、収入、希望地域などを整理します。

賃貸住宅だけでなく、介護施設や老人ホームが適切な場合もあります。

ケース4：障害があり、賃貸住宅の入居審査に困っている

障害のある方の住まい探しでは、家賃だけでなく、通院、福祉サービス、生活環境、必要な配慮なども重要です。

相談支援専門員や自治体の担当窓口などと連携しながら、住まいの選択肢を検討します。

ケース5：生活保護を受給している

生活保護を受給している方は、住宅扶助の範囲や転居費用などについて、福祉事務所への確認が必要です。

契約前に必要な手続きを確認しましょう。

ケース6：ケアマネジャーが住まいの問題を抱えている

「利用者が賃貸住宅を退去しなければならない」

「親族がおらず、住み替えが進まない」

「退院後に一人暮らしを再開できるか不安」

こうした場合、ケアマネジャーだけで問題を抱え込む必要はありません。

居住支援法人などと連携し、住宅と福祉の両面から検討することが重要です。

第8章｜居住支援法人に相談してから入居するまでの流れ

ステップ1：現在の困りごとを伝える

年齢、世帯人数、収入、希望地域、家賃上限、健康状態、入居希望時期などを整理します。

「保証会社に落ちた」「退院日が迫っている」など、特に困っていることを伝えましょう。

ステップ2：必要な支援を確認する

物件探しだけでよいのか、保証人や緊急連絡先、見守り、福祉サービスなどが必要なのかを整理します。

ステップ3：住宅の選択肢を検討する

希望条件に合う物件や、利用できる住宅制度を確認します。

条件によっては、希望地域や家賃、入居時期などの見直しが必要になることがあります。

ステップ4：関係機関と調整する

必要に応じて、不動産会社、貸主、保証会社、行政、福祉機関、医療機関などと調整します。

ステップ5：入居審査・契約

物件が見つかった場合、貸主や保証会社の審査を受けます。

契約内容、初期費用、保証条件、緊急時の連絡方法などを確認します。

ステップ6：入居後の生活を整える

必要な場合は、介護サービス、障害福祉サービス、見守り、緊急連絡体制などを整えます。

入居できた後も、安心して暮らし続けられるかが大切です。

第9章｜居住支援法人と身元保証・老人ホーム紹介の違い

支援の種類	主な役割
居住支援	賃貸住宅への入居や居住継続に関する支援
身元保証・身元引受	契約で定められた保証や連絡対応等
老人ホーム紹介	希望や介護状況に応じた施設探しの支援
退院支援	退院後の生活・住まいに関する調整
成年後見	判断能力が不十分な方の権利擁護や法律行為の支援
死後事務	葬儀、納骨、契約終了など死後の手続きに関する支援

賃貸住宅と老人ホーム、どちらを選ぶ？

介護の必要性、本人の希望、生活費、家族の支援状況などによって異なります。

一人暮らしを続けられる方は、賃貸住宅と生活支援の組み合わせが選択肢になります。

一方、常時の介護や見守りが必要な場合には、老人ホームや介護施設などが適切なこともあります。

重要なのは、住まいの種類を先に決めるのではなく、必要な生活支援から考えることです。

第10章｜東京都で居住支援法人を探す方法

東京都では、指定された居住支援法人の一覧が公開されています。

法人ごとに対応地域、支援対象者、業務内容などが異なるため、自分の状況に合った相談先を確認しましょう。

東京都の公式情報では、居住支援法人の一覧や見守り業務に関する情報が案内されています。

参考：東京都住宅政策本部「居住支援法人」

https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/safety_net/shien/kyojushien

足立区・葛飾区など東京都内で住まいにお困りの方へ

一般社団法人 東京都社会福祉支援センターは、東京都指定の居住支援法人です。

高齢者や身寄りがない方、保証人や緊急連絡先に困っている方などの住まいに関する相談に対応しています。

また、老人ホーム紹介、身元保証・身元引受、退院支援、死後事務など、住まいに関連するお困りごともご相談いただけます。

ただし、東京都の指定は、個別のサービスや入居審査結果を東京都が保証するものではありません。

対応可能な地域・支援内容・費用は、個別に確認する必要があります。

第11章｜ケアマネジャー・病院MSW・地域包括支援センターの方へ

利用者の住まいに関する問題は、介護や医療の支援だけでは解決が難しい場合があります。

例えば、次のような状況です。

・退院日が決まっているのに、住まいがない
・保証人や緊急連絡先がなく、賃貸契約が進まない
・高齢の一人暮らしで、住み替えが必要
・生活保護や障害福祉の制度との調整が必要
・自宅での生活が難しく、老人ホームも検討したい
・入居後の見守りや死後の家財処理が心配

こうした場合は、住まいに関する支援と、介護・医療・福祉の支援を分けて整理することが大切です。

東京都社会福祉支援センターでは、支援者の方からの住まいに関するご相談も承っています。

支援者の方から相談いただく際に役立つ情報

・本人の希望と同意
・現在の住居状況
・退去や退院の期限
・希望地域と家賃上限
・収入や公的制度の利用状況
・介護・障害福祉サービスの利用状況
・保証人・緊急連絡先の有無
・現在の支援者と連絡方法

最初からすべての情報がそろっている必要はありません。

個人情報の共有は、ご本人の意思や必要な同意を確認したうえで行ってください。

第12章｜居住支援法人についてよくある質問

Q1. 居住支援法人は誰でも利用できますか？

主に高齢者、障害のある方、低額所得者など、住宅の確保に配慮が必要な方を対象としています。ただし、法人によって対象者や対応地域、支援内容が異なります。

Q2. 居住支援法人に相談すれば必ず部屋を借りられますか？

必ず借りられるわけではありません。物件の空き状況、家賃、貸主の条件、保証会社の審査などによって結果が異なります。

Q3. 保証人がいなくても相談できますか？

相談できます。保証人や緊急連絡先の問題を整理し、利用可能な住宅やサービスを検討します。ただし、居住支援法人が必ず保証人を引き受けるわけではありません。

Q4. 居住支援法人の相談は無料ですか？

費用は法人やサービスによって異なります。相談料、入居支援費用、見守り費用、保証料などを事前に確認してください。

Q5. 生活保護を受けていても相談できますか？

相談対象となる場合があります。家賃や転居費用、契約手続きについては、担当の福祉事務所との確認が必要です。

Q6. 退院後の住まいが決まっていなくても相談できますか？

相談できます。退院日、身体状況、必要な介護や福祉サービスなどを整理し、病院MSWや関係機関と連携して住まいの選択肢を検討します。

Q7. 居住支援法人と居住サポート住宅は同じものですか？

異なります。居住支援法人は住まいの確保や生活支援を行う法人で、居住サポート住宅は所定の見守り等の支援を提供する認定住宅です。

第13章｜住まいに困ったときは、一人で抱え込まずに相談を

「高齢だから賃貸住宅を借りられないかもしれない」

「保証人を頼める家族がいない」

「退院後に住む場所がない」

「保証会社の審査に通らず、何度も部屋探しをやり直している」

こうした悩みがあっても、すぐに住まいを諦める必要はありません。

まずは、何が入居の障害になっているのかを整理することが大切です。

東京都指定の居住支援法人である一般社団法人 東京都社会福祉支援センターでは、住まいに関する相談を承っています。

ご本人・ご家族だけでなく、ケアマネジャー、病院MSW、地域包括支援センター、福祉関係者の方からのご相談にも対応しています。

まだ物件を決めていない方、保証人の問題だけで困っている方、退院日が迫っている方も、現在の状況をお聞かせください。

住まいの確保と、その後の生活に必要な支援を一緒に整理していきましょう。

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【東京都内で住まい探しにお困りの方へ】

「高齢で賃貸住宅の審査に通らない」

「保証人や緊急連絡先を頼める人がいない」

「退院が決まったのに住まいが見つからない」

「生活保護や障害があり、部屋探しが進まない」

一般社団法人 東京都社会福祉支援センターは、東京都指定の居住支援法人です。

住まい探しに関するお困りごとを伺い、必要な支援や相談先を整理します。

ご本人・ご家族はもちろん、ケアマネジャー、病院MSW、地域包括支援センターなど、支援者の方からのご相談も承っています。

お問い合わせの際は、希望地域・家賃上限・入居希望時期・現在困っていることをお知らせください。

まだ物件が決まっていない段階でも構いません。まずは現在の状況をお聞かせください。

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