目次
はじめに
「認知症になった親が老人ホームへ入居することになり、空き家になった実家を売却したい。」
「成年後見人になれば、親の家を自由に売却できるの？」
「施設の入居費用を支払うために実家を売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない。」
一般社団法人東京都社会福祉支援センターには、このようなご相談が数多く寄せられます。
高齢化が進む中で、認知症を理由に老人ホームへ入居される方が増え、それに伴って「親名義の不動産を売却したい」というケースも増えています。
しかし、認知症だからといって家族が勝手に売却できるわけではありません。
たとえ実の子どもであっても、本人の判断能力が十分でない場合は、本人に代わって売買契約を締結する権限はありません。
そのような場合に利用されるのが成年後見制度です。
ただし、成年後見人になれば自由に売却できるわけではなく、本人が住んでいた自宅（居住用不動産）を売却する場合には、原則として家庭裁判所の許可が必要になります。
この記事では、
- 成年後見人が不動産を売却できるケース
- 売却までの流れ
- 家庭裁判所の許可が必要な理由
- 売却代金の使い道
- よくある失敗例
- 老人ホーム入居・身元保証との関係
まで、高齢者支援の現場で実際によくある相談をもとに詳しく解説します。
第1章 認知症になると家族でも家は売れない理由
「親のためなのだから問題ないだろう。」
そう考える方は少なくありません。
しかし、日本では不動産の所有者本人が売却の意思を示し、売買契約を締結することが原則です。
認知症などにより契約内容を理解し判断する能力（意思能力）が失われている場合、本人が締結した売買契約が無効となる可能性があります。
そのため、
- 子どもだから
- 同居しているから
- 面倒を見ているから
という理由だけでは売却できません。
よくある相談
- 老人ホーム費用を払いたい
- 空き家になり管理が大変
- 固定資産税だけ払い続けている
- 遠方に住んでいて管理できない
- 相続前に整理したい
こうした事情があっても、法的な手続きを経る必要があります。
第2章 成年後見人は不動産を売却できるの？
答えは**「できます。ただし条件があります。」**
成年後見人は本人の代理人として契約を行うことができます。
しかし、目的は本人の利益を守ることです。
家族の都合ではありません。
例えば、
〇 老人ホーム入居費用を確保する
〇 医療費を支払う
〇 空き家管理費の負担を減らす
このように本人の利益になる場合は売却が認められる可能性があります。
一方で、
× 相続対策
× 子どもが住みたい
× 贈与目的
などは認められません。
第3章 家庭裁判所の許可が必要になるケース
ここが最も重要なポイントです。
本人が住んでいた住宅（居住用不動産）を売却する場合、
成年後見人だけの判断では売却できません。
家庭裁判所へ
「居住用不動産処分許可申立て」
を行い、
許可を受ける必要があります。
なぜ許可が必要なの？
理由は本人を守るためです。
家は生活の基盤です。
簡単に売却できるようにしてしまうと、
本人が不利益を受ける可能性があります。
そのため家庭裁判所は
- 売却理由
- 売却価格
- 今後の生活
- 本人の利益
などを慎重に確認します。
第4章 売却までの流れ
① 成年後見人選任
↓
② 不動産査定
↓
③ 売却計画作成
↓
④ 家庭裁判所へ許可申立て（居住用不動産）
↓
⑤ 売却活動
↓
⑥ 売買契約
↓
⑦ 引渡し
↓
⑧ 売却代金を本人名義口座へ入金
査定は複数社がおすすめ
家庭裁判所へ説明するためにも
市場価格を把握しておくことが重要です。
査定書は根拠資料になります。
第5章 売却代金は自由に使えない
ここも誤解されやすいポイントです。
売却代金は
本人のお金
です。
子どもが自由に使えるわけではありません。
使える例
〇 老人ホーム費用
〇 医療費
〇 介護費
〇 本人の生活費
使えない例
× 子どもの住宅購入
× 孫への贈与
× 家族旅行
× 相続税対策
成年後見人は本人の利益を最優先に財産を管理する義務があります。
第6章 老人ホーム入居と不動産売却
実際には
老人ホーム入居と売却はセットになるケースが多くあります。
例えば
- 入居一時金
- 月額利用料
- 医療費
- 介護費
これらを支払うために売却するケースです。
ただし、
施設へ入居したから必ず売却しなければならないわけではありません。
本人の状況や今後の生活設計によって判断します。
第7章 成年後見制度だけでは解決しないこと
成年後見制度は万能ではありません。
例えば
- 身元保証
- 緊急連絡先
- 死後事務
- 葬儀
- 納骨
などは別制度になります。
そのため、
老人ホーム紹介
↓
成年後見
↓
身元保証
↓
死後事務
↓
相続
まで一緒に考えることが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q. 認知症なら必ず成年後見制度が必要？
必要な手続きや本人の判断能力によって異なります。
Q. 子どもだけで売却できますか？
できません。
本人に契約能力がない場合は成年後見制度などの利用を検討します。
Q. 空き家なら許可はいらない？
本人の居住用不動産に該当するかどうかで判断されます。
個別の状況を確認する必要があります。
Q. 売却代金は誰のもの？
本人の財産です。
Q. 家庭裁判所の許可にはどれくらいかかりますか？
事案によって異なります。
必要書類や審査内容によって期間は変わります。
Q. 老人ホーム費用のためなら認められやすい？
本人の利益になることが重要な判断材料になります。
Q. 家族信託なら売却できますか？
家族信託には成年後見制度とは異なる特徴があります。
認知症になる前の準備として検討される制度です。
Q. 売却後に相続はどうなる？
売却代金は本人の財産として管理され、相続開始後に相続財産となります。
まとめ
認知症の親名義の不動産は、家族だからという理由だけで売却することはできません。
成年後見制度を利用することで、本人の利益を守りながら適切な手続きを進めることができます。
ただし、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要となる場合があり、売却代金も本人のために使用しなければなりません。
老人ホームへの入居、身元保証、成年後見、不動産売却、相続、死後事務は、それぞれ密接に関係しています。
そのため、一つだけを考えるのではなく、将来を見据えて総合的に準備することが大切です。
ご相談
一般社団法人東京都社会福祉支援センターでは、
- 成年後見制度
- 認知症による財産管理
- 老人ホーム紹介
- 身元保証・身元引受
- 家族信託
- 相続相談
- 死後事務
- 不動産売却
までワンストップでご相談いただけます。
「親の家を売却したいけれど何から始めればよいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。
当団体は東京都指定居住支援法人です
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